Новини
Галина Максимова: Продавачите са в по-силна позиция на жилищния пазар, няма имотен балон
Законовото регламентиране на брокерската дейност ще ограничи порочните практики и ще направи малките фирми по-конкурентни, посочва председателят на Комисията по професионална етика към НСНИ
Инж. Галина Максимова е собственик и управител на агенция за недвижими имоти „Софконсулт” ЕООД и председател на Комисията по професионална етика към Националното сдружение Недвижими имоти (НСНИ). С нея разговаряме за активността на жилищния пазар в София към края на третото тримесечие и очакванията ѝ за ефектите върху пазара от присъединяване на страната ни към еврозоната и новите ограничения на БНБ за ипотечното кредитиране, които влязоха в сила от 1 октомври. В началото на седмицата НСНИ организира безплатни консултации за граждани на столицата по имотни казуси. В тази връзка обсъждаме кои са най-често срещаните некоректни практики в дейността на посредниците при сделки с недвижими имоти и как сдружението се бори срещу тях, кога предложеният законопроект за регламентиране на брокерската дейност може да се превърне в закон и кои постановки в законопроекта предизвикват разногласия в самия бранш и защо.
Какви са вашите наблюдения за жилищния пазар в София към края на третото тримесечие?
Жилищният пазар в София в момента е пазар на продавача, тъй като липсват добри оферти, а купувачите са повече от продавачите. След като търсенето е по-голямо от предлагането, е логично и цените да поемат леко нагоре. Това положение на пазара към момента изключва наличието на балон, който възниква при несъответствие между цените и платежоспособното търсене на населението. Сега липсва такова несъответствие. Цените на жилищата се повишават, но се усеща забавяне на темпа на нарастването им. Пазарът достига плато, т.е. състояние на равновесие. В статистиката това се нарича „безразлично равновесие“, тъй като може да поеме както нагоре, така и надолу.
Другият важен фактор, който оказва въздействие върху пазара, е значителният обем от средства в банките – по последни данни над 80 млрд. лв. са спестяванията на домакинствата в България. Това означава, че всеки човек разполага средно с над 10 хил. лв. Това е огромна маса пари, която се съхранява в банките. След приемането на страната ни в еврозоната от тях ще се изисква да поддържат задължителни минимални резерви от 1%, а не 12%, както е в момента и това ще освободи още пари, които трябва да влязат в обращение под формата на кредитиране.
Само тези два показателя сочат, че няма как лихвите по кредитите да се повишат, а от това следва, че ще продължат да се отпускат кредити, търсенето на имоти ще се запази и пазарът ще остане на продавача, както е в момента. Прогнозата ми е, че това положение ще се запази в краткосрочен план. По-нататък, когато българинът свикне да инвестира и в други инструменти освен недвижими имоти – акции и други форми на инвестиции, може би тези пари частично ще се насочат и към други активи. В момента хората инвестират в имоти както с цел лично ползване, така и с цел инвестиция. Наблюденията ми сочат, че търсенето с цел лично ползване и инвестиция е разпределено почти по равно.
Очакването за присъединяване на страната ни към еврозоната оказва ли влияние върху жилищния пазар и в каква посока?
Съществуват различни очаквания за това как присъединяването на България към еврозоната ще повлияе на жилищния пазар поради разнородните послания, които се отправят в медиите. Едни анализатори очакват повишаване на цените след влизането на страната ни в еврозоната, други прогнозират спад, тъй като според тях на пазара има балон. Според мен в момента пазарът нито е в балон, нито има основания за голямо повишаване на цените след влизането в еврозоната. Причината е, че лихвите по заемите едва ли ще се увеличат значително, след като България стане пълноправен член на валутния съюз. Възможен е много плавен растеж, който няма да окаже сериозно вляние върху кредитирането. Лично аз не очаквам съществена промяна на пазара.
Как очаквате да се отразят на пазара въведените ограничения от БНБ върху ипотечното кредитиране?
Въведените ограничения от централната банка, а именно сумата на кредита да не надвишава 85% от стойността на имота, месечните вноски по жилищния заем да не надхвърлят 50% от доходите на домакинствата и срокът на кредита да не бъде повече от 30 години, няма да променят съществено пазара на ипотечни кредити, тъй като и в момента тези критерии се спазват. Много рядко се отпускат кредити, равняващи се на повече от 85% от цената на жилището, както и такива, чийто срок е повече от 30 години. В нашата компания рядко имаме млади купувачи с ипотечен кредит за срок над 35 години. Обикновено 30 години е нормалният срок за изплащане на заема.
Относно другия критерий на БНБ за месечната вноска, която да не надвишава 50% от доходите на домакинството, ако едно домакинство разполага с общ доход от 4000 лв., то може да изплаща месечна вноска от 2000 лв. на месец, което всъщност е много добро равнище. И тук не съзирам съществена промяна в обичайния начин на кредитиране, който съществува и в момента. Възможно е да съществуват неблагоприятни нарушения, но аз лично не съм запозната с такива случаи.
В началото на тази седмица Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ) организира безплатни консултации по имотни казуси за гражданите. Как възникна идеята за това събитие и каква е целта му?
НСНИ съществува вече 32 години, но едва наскоро създадохме софийска регионална структура. Тази структура искаше да направи събития, които са града и в полза на гражданите. Идеята за събитието дойде от Управителния съвет на софийската регионална структура, но беше подкрепена и от много други членове на НСНИ. Надявам се събитието да се популяризира и бъде от полза на хората. В нашето сдружение има експерти, които са на пазара от дълги години. „Софтконсулт“ е създадена през 1992 г. и е един от основателите на НСНИ, смятам, че имаме с какво да сме от полза на гражданите.
Във вашата дългогодишна практика кои са най-честите имотни казуси, по които хората са се обръщали към вас за консултация?
Казусите са много и всяка сделка е различна, при повечето сделки съществува един или друг казус, който решаваме съвместно с нотариуси, геодезисти, архитекти, конструктори. Казусите са разнообразни и от всякакво естество. Много често са свързани с непопълнен или неправилно попълнен имот в Кадастъра, това е свързано с промяна на кадастралната карта и се изисква време. Важно е този факт да се знае още в самото начало, когато един имот се обявява за продажба. Други казуси са свързани с неуредени сметки по регулация, които трябва да се уредят навреме, тъй като не може да бъде сключена сделка.