След финансовата криза от 2007-2009 г. глобалните цени на жилищата се понижиха с 6% в реално изражение. Но не след дълго те отново се възстановиха и надминаха пиковите си стойности преди кризата. Когато настъпи ковид-19, икономистите смятаха, че предстои срив на имотния пазар. Всъщност имаше бум, като купувачи с маски се бореха за желаните жилища. А след 2021 г., когато централните банки повишиха лихвените проценти, за да се справят с инфлацията, нараснаха страховете от срив на цените на жилищата. В действителност реалните цени паднаха само с 5.6% – а сега отново се покачват бързо. Жилищният сектор, изглежда, има забележителна способност да продължава да поскъпва независимо от обстоятелствата. Вероятно през следващите години той ще продължи да се противопоставя на гравитацията още по-настойчиво.

Жилищната история включва превръщането на един някога незабележителен клас активи в най-големия в света. До около 1950 г. цените на жилищата в богатия свят бяха стабилни в реално изражение. Строителите изграждаха къщи там, където ги искаха хората, като предотвратяваха голямо покачване на цените в отговор на търсенето. Разширението на транспортната инфраструктура през XIX и началото на XX век също помогна за смекчаване на цените, твърди изследване на Дейвид Майлс, бивш служител на Bank of England, и Джеймс Сефтън от Imperial College London. Предоставяйки възможност на хората да живеят по-далеч от работното си място, по-добрият транспорт увеличи количеството икономически полезна земя, намалявайки конкуренцията за пространство в градските центрове.

Събитията, последвали Втората световна война, преобърнаха тези процеси и създадоха жилищния суперцикъл, с който живеем днес. Правителствата започнаха да субсидират ипотеките. Хората на възраст между 20 и 30 години имаха много деца, което увеличи нуждата от жилища. Урбанизацията повиши търсенето на подслон във вече пренаселени места.

Втората половина на XX век донесе множество регулации за използване на земята и философии срещу застрояването. Изграждането на инфраструктура стана по-трудно, което намали възможностите за разширяване на градовете. Метрополиси, които някога изграждаха жилища със замах, като Лондон и Ню Йорк, натиснаха спирачките. В богатия свят строителството на жилища, изразено като дял от населението, достигна връх през 60-те години, след което стабилно намаля до около половината от това ниво днес. Цените на жилищата започнаха неумолимо да нарастват.

Краткосрочни очаквания

Последните няколко години се оказаха по-малко разрушителни за жилищния пазар, отколкото дори оптимистичните прогнози предвиждаха преди три години. Докато централните банки повишаваха лихвите, много притежатели на ипотечни кредити не усетиха нищо. Преди и по време на пандемията много от тях се сдобиха с фиксирани ипотечни кредити, които ги предпазиха от по-високи лихви. В Америка, където много хора фиксират лихвите по ипотеките си за 30 години, плащанията по ипотечните кредити останаха стабилни като дял от дохода на домакинствата. Новите купувачи се сблъскват с по-високи разходи по ипотечни кредити. Но бързият ръст на доходите помага да се противодейства на този ефект. Заплатите в страните от Г-10 са с 20% по-високи, отколкото през 2019 г.

Не навсякъде са се спасили – в Германия, Нова Зеландия и Швеция реалните цени на жилищата са спаднали с над 20% от пандемичните върхове. На други места обаче цените на жилищата паднаха само леко, а в момента се наблюдава своеобразен бум. Цените на жилищата в Америка достигат нови върхове почти всеки месец, като през последната година са нараснали с 5% в номинално изражение. В Португалия цените се покачват. Други места със слаби жилищни пазари започват да се възстановяват. От 2011 до 2019 г. цените на жилищата в Рим спаднаха с над 30% в номинално изражение, тъй като Италия се намираше в криза с държавния дълг. Сега те отново се покачват.

В краткосрочен план цените на жилищата вероятно ще продължат да нарастват. Намаляващите лихвени проценти помагат. В Америка лихвата по 30-годишни фиксирани ипотечни кредити е спаднала с почти 1.5 процентни пункта от последния си пик. В Европа вълна от кредитополучатели с фиксирани лихви скоро ще може да рефинансира при по-ниски лихвени проценти, тъй като централните банки намаляват основните си лихви. Но действат и по-дълбоки сили. Три фактора ще гарантират, че жилищният суперцикъл ще продължи през следващите десетилетия.

Добро бъдеще за пазара

Първият фактор е свързан с демографията. Изчисляваме, че чуждестранното население в богатия свят нараства с годишен темп 4% – най-бързият темп на растеж досега. Имигрантите се нуждаят от място за живеене, което според изследвания обикновено повишава както наемите, така и цените на жилищата. Неотдавнашна статия на Роса Санчис-Гуарнер от Университета в Барселона, разглеждаща Испания, установява, че увеличение на имиграцията с един процентен пункт повишава средните цени на жилищата с 3.3%.

В отговор на рекордния брой имигранти политици от Канада до Германия налагат ограничения на имиграцията. Но дори и при най-строгите политики богатите държави вероятно ще продължат да приемат повече мигранти, отколкото преди. Нуждата им да се справят със застаряващото население вероятно ще надделее над желанието да затегнат границите. Банката Goldman Sachs смята, че ако Камала Харис спечели президентските избори в Америка, нетната имиграция ще спадне леко до 1.5 млн. годишно от над 2 млн. през 2024 г. Ако Доналд Тръмп спечели с разделена власт, те очакват тя да спадне само до 1.25 млн.

Вторият фактор е свързан с градовете. Когато ковид-19 удари през 2020 г., много хора смятаха, че градските райони ще загубят своя блясък. Увеличението на дистанционната работа означаваше, че на теория хората могат да живеят навсякъде и да работят от вкъщи, което им позволява да купуват по-просторни жилища за по-малко пари.

Това не се случи. Хората работят от вкъщи много повече, отколкото преди, но големите градове запазват привлекателността си. В Америка 37% от бизнеса се намира в големи градски райони, същият дял като през 2019 г. Изчисляваме, че делът на общата заетост в богатия свят, който се осъществява в столиците, е нараснал през последните години. В Япония, Южна Корея и Турция в столиците се създават повече работни места, отколкото другаде. Те също така предлагат повече забавления: делът на британските барове и пъбове в Лондон се е увеличил леко след пандемията. Всичко това увеличава конкуренцията за жилищно пространство в компактните градски центрове, където предлагането на жилища вече е ограничено.

Градският триумф усилва ефектите от третия фактор – инфраструктурата. В много градове пътуването до работа е станало по-мъчително, тъй като се ограничава разстоянието, на което хората могат да живеят от работните си места. Във Великобритания средните скорости на пътуване са спаднали с 5% през последното десетилетие. В много американски градове задръстванията наближават рекордно високи нива. Почти невъзможно е да изградят нови транспортни мрежи, за да облекчат натоварването. Високоскоростната железница в Калифорния, която трябваше да свърже Лос Анджелис и Сан Франциско, както и много от потенциалното жизнено пространство между тях, вероятно никога няма да бъде построена.